Redactie InFinance | Datum: 01-12-15

De verlaging van de maximale hypotheek is onnodig en onwenselijk en het volledig financieren van een koopwoning kan verantwoord. Dat zijn de belangrijkste conclusies in een essay van het OTB, dat geschreven is in opdracht van NVB Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers.

Het essay ‘Kopers komen te kort! Naar een evenwichtige toepassing van de LTV-normen’ is geschreven door Peter Boelhouwer (hoogleraar Housing Systems aan de TU Delft) en Karel Schiffer (gastauteur OTB) onderzoekt de betekenis van het verlagen van de maximaal toegestane verhouding tussen de hypotheeklening en de waarde van een koopwoning (LTV).

Boelhouwer en Schiffer pleiten ervoor de volledige financiering zonder inbreng van eigen geld (koopsom plus bijkomende kosten) weer mogelijk te maken. Dit kan volgens hen verantwoord indien de top van de lening bijvoorbeeld boven de 90% van de waarde van de woning verzekerd wordt. Bijvoorbeeld voor jongeren en andere koopstarters via de NHG en voor de overige kopers ook middels particuliere verzekeraars.

Goed verzekerbaar
Uit de gegevens van de NHG kan volgens de auteurs worden opgemaakt dat deze top van de hypotheek ook ten tijde van een kredietcisis goed verzekerbaar is. Daarom zijn ze van mening dat een lagere LTV niet nodig is en vanwege de negatieve effecten op de toegankelijkheid van het eigen woningbezit en de doorstroming op de koopwoningenmarkt ook onwenselijk. Zij stellen dat met het verzekeren van de top van de hypotheek tegemoet wordt gekomen aan de bezwaren tegen een hoge LTV zowel wat betreft de zorgplicht als het effect op de financiële stabiliteit.

Boelhouwer en Schiffer noemen het volledig financieren van de eigen woning ‘een kroonjuweel van het Nederlandse woonbeleid’, omdat het voor starters al decennialang op een verantwoorde wijze een vrije keuze tussen huren en kopen mogelijk maakt. “Aan het verlagen van de LTV ligt geen enkele inhoudelijke visie vanuit het woonbeleid ten grondslag en heeft geen gemeenschappelijk draagvlak bij de partijen die betrokken zijn bij de koopwoning- en hypotheekmarkt. Bovendien hebben kopers die onvoldoende spaargeld hebben geen alternatieven in zowel de sociale als de particuliere huursector.”

Regeringsnota eigen woningbezit
Daarom pleiten Boelhouwer en Schiffer voor een Regeringsnota eigen woningbezit, om zo het beleid ter bevordering van het eigen woningbezit te herijken en te komen tot een goede aansluiting van de koopmarkt en de huurmarkt. Boelhouwer: “Dat de koopwoningenmarkt nu aantrekt, is volledig het gevolg van de historisch lage hypotheekrente en dus tijdelijk. Bij het oplopen van de rente en een dalende LTV zal de koopwoningenmarkt opnieuw stagneren.”

De auteurs stellen dat de in de LTV-discussie veelgehoorde vergelijking met andere landen volledig mank gaat. “Uit onze analyse blijkt dat in andere landen het meerdere boven de daar gebruikelijk maximale LTV doorgaans secundair gefinancierd wordt. Ook de risico’s zijn in Nederland lager, onder meer door het sociale vangnet van de WW waardoor eigenaar-bewoners die werkloos worden niet onmiddellijk hoeven te verkopen. Mede daarom waren ten tijde van de kredietcrisis de verliezen in Nederland veel kleiner dan in de landen met een (vermeende) maximale LTV van 70 tot 90%.”

Verplichte annuïtaire aflossing
Boelhouwer en Schiffer vinden de verplichte annuïtaire aflossing wel een goed instrument om de financieringsrisico te beperken, omdat het niet ten koste gaat van een vrije keus tussen huren en kopen. Ook constructies waarin versneld de top van de lening wordt afgebouwd door extra aflossingen, zien zij als alternatief om de financieringsrisico’s te verlagen. Ook wijzen zij op de mogelijkheid van bouwsparen, maar ze zien de huidige lage spaarrente en de lange adem die nodig is om substantieel te sparen slechts als een oplossingsrichting voor de langere termijn.

Tags: home, hypotheken