De trek naar de steden, verkopers die de macht grijpen en een fors fundingstekort op de lange termijn. Wouter Schilperoort, hoofd afdeling Koop- en Kapitaalmarkt bij Binnenlandse Zaken, geeft een toelichting op deze uitdagingen waar de woningmarkt en hypotheekmarkt mee te maken krijgen.
Serieus nadenken over een regionale of zelfs lokale NHG-grens
Met de verkiezingen voor de deur is het de vraag of de hypotheekmarkt onder een nieuw kabinet stabiel blijft of niet. Er is in de achterliggende periode al het nodige aangepast. Denk aan de geleidelijke verlaging van maximale LTV en hypotheekrenteaftrek. De aflossingseis voor nieuwe hypotheken en de schenkingsvrijstelling van 100.000 euro. Lagere risico’s dus voor huishoudens en de financiële sector, maar meer concurrentie op de hypotheekmarkt. Nieuwe problemen liggen echter op de loer.
Niet alleen in Nederland, maar wereldwijd zie je een enorme trek naar de steden. Volgens Schilperoort is dat opvallend, omdat eerder werd gedacht dat met de komst van het internet en e-mail het plaatsonafhankelijk werken een boost zou krijgen. “Het tegenovergestelde is het geval. De trek naar de steden is nog nooit zou groot geweest als na de komst van het internet. Internet heeft het gemakkelijk gemaakt om met elkaar in verbinding te komen. Maar als de contacten eenmaal zijn gelegd, wil men toch ook fysiek bij elkaar zijn. Mensen zijn gewoon productiever als ze bij andere slimme mensen in de buurt zijn”, aldus Schilperoort tijdens het IIR Hypotheken Event 2017.
De regionale verschillen op de woningmarkt zijn momenteel groot en dat zal de komende vijf jaar niet veranderen, voorspelt Schilperoort. “Voor de lange termijn is dat lastiger te voorspellen. In de jaren tachtig zagen we ook ineens een behoorlijke beweging van mensen die uit Amsterdam vertrokken.”
Er is maar een vastgestelde NHG-grens voor heel Nederland. Door de populariteit van de steden valt bijvoorbeeld in Amsterdam bijna geen enkele woning meer onder die grens, terwijl je in een willekeurig grensdorp nog vrijwel elk huis met NHG-garantie kunt kopen. Schilperoort stelt dan ook vraagtekens bij het voortbestaan van een nationale NHG-grens. We zou wat hem betreft beter kunnen nadenken over een regionale of zelfs lokale NHG-grens.
Schaarste geeft verkopers in de stede macht en die grijpen ze ook, stelt Schilperoort. Er worden tot in het onredelijke allerlei eisen gesteld aan de koper. Volgens Schilperoort gaat dat zo ver dat verkopers de koper die een voorbehoud van financiering of bouwkundige keuring wil opnemen, gewoonweg weigeren en met eendere koper in zee gaan. “Je kunt zeggen dat dit marktwerking heet, maar aan de andere kant is het zeer risicovol. Misschien dat hier toch een taak voor de overheid ligt door bijvoorbeeld kopers verplicht de tijd te geven om een voorbehoud van financiering of bouwkundige keuring te kunnen maken.” Onder de aanwezigen zijn de meningen verdeeld over een verplichting van financieringsvoorbehoud. Een krappe minderheid van 45% ziet daar niets in.
Schilperoort merkt ook op dat er duidelijk hogere eisen worden gesteld aan de hypotheekprofessional. “Zij moeten steeds meer toegevoegde waarde leveren. De consument betaalt de adviseur en wil waar voor zijn geld. Buitenlandse toetreding vergroot de concurrentie en tegelijkertijd blijft de markt naar verwachting groeien. Voor professionals die hun vak verstaan en het klantbelang centraal stellen, zijn er daarmee ook op lange termijn voldoende kansen.”
Het totale hypotheekvolume bedroeg vorig jaar 662 miljard euro. Schilperoort verwacht dat dit bedrag verder zal toenemen tot een totaal van tussen de 800 en 875 miljard euro in 2025. Hierbij baseert hij zich op ramingen van DNB. Naast de bekende nieuwe spelers zoals pensioenfondsen en hypotheekfondsen, ziet hij vooral veel interesse vanuit buitenland. En of we dit willen of niet, volgens Schilperoort zijn deze buitenlandse aanbieders noodzakelijk voor het dichten van de ‘funding gap’. “Dit zijn partijen die na een gedegen financiële analyse substantiële bedragen in de Nederlandse hypotheekmarkt willen stoppen.” Als voorbeeld noemt Schilperoort een pensioenfonds dat een investeringsasset heeft van bijna 400 miljard. Niet allemaal voor de Nederlandse markt, maar dat soort partijen zijn volgens hem wel geïnteresseerd in de relatief veilige Nederlandse hypotheekmarkt.
Consument wil waar voor zijn advieseuro
Tot slot ziet Schilperoort een uitdaging voor de markt op het gebeid van maatwerk. Standaardisatie maakt de processen sneller, maar de keerzijde is dat groepen mensen daarbuiten vallen. Ook de leennormen zijn gebaseerd op gemiddelden terwijl maatwerk hier het verschil kan maken voor huishoudens die hier sterk van afwijken. Schilperoort: “Maar we kennen ook allemaal het voorbeeld van de woonboten, waar nog maar één aanbieder de financiering op zich neemt. De zzp’er en de werknemers met een tijdelijk dienstverband. Hiervoor geldt voor de markt een sociale verantwoordelijkheid om ook deze groepen te bedienen.” De zaal – waarin veel hypotheekaanbieders aanwezig waren – denkt overigens in een overgrote meerderheid van 75,6% dat er in de toekomst juist meer ruimte zal ontstaan voor maatwerk. Dat pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen actiever meedoen op de hypotheekmarkt heeft niet alleen voordelen voor de funding. Het zorgt ook voor een meer divers aanbod en meer concurrentie op de markt. Dat kan uiteindelijk weer leiden tot lage prijzen en productvernieuwing.
Bijzonder hoogleraar Woningmarkt aan de Amsterdam School of Real Estate/UVA, Johan Conijn, gaf voorafgaand aan het IIR Hypothekenevent 2017, op dit vlak aan dat onder ouderen een trend ontstaat in het willen afsluiten van verzilverhypotheken. “De wens is er, maar de producten in de markt zijn gewoon niet aantrekkelijk. De leningen kosten de consument gewoon te veel geld, linksom of rechtsom. En dat is al jaren zo”, aldus Conijn. Schilperoort verwacht op dit punt dat de stijging van het woningbezit en de tegenvallers bij de pensioenen kunnen bijdragen aan verdere groei van de verzilvermarkt.”
Wat betreft de LTV maakt Conijn zich overigens ook zorgen over het moment dat deze onder de 100% gaat uitkomen. “Dat is erg ongewenst. Voor starters is het al lastig toe te treden tot de huidige koopwoningenmarkt. Een verdere verlaging bemoeilijkt dat alleen nog maar meer. Dat terwijl er voor deze doelgroep geen alternatieven zijn.”
InFinance is een crossmediaal platform voor financiële dienstverleners. Het platform bestaat onder andere uit het magazine InFinance, de online nieuwsbrief InFinanceDaily, de website InFinance.nl en het hypotheekevent HypoVak.
Alleen geregistreerde gebruikers kunnen een reactie achter laten.
