Op 17 april gaf Harrie-Jan van Nunen MFP ons tijdens de HBC Break verschillende trucs en -tips voor een hogere leencapaciteit. Naar aanleiding van dit webinar kwamen vele aanvullende vragen binnen van kijkers. Een aantal van die vragen, én de antwoorden van Van Nunen, willen we u niet onthouden.
Tijdens het webinar legde Van Nunen uit hoe je gebruik kunt maken van de ruimte in de normen en liet hij zien hoe je deze standaard kunt toepassen bij alle aanbieders.
Daarnaast ging hij in op een aantal (explain-)situaties, welke je eenvoudig kunt toepassen.
Klik hier om het webinar (terug) te bekijken
Hieronder vindt u elf aanvullende vragen van kijkers, en het antwoord van Van Nunen.
Klant heeft een vast dienstverband tot 01-09-2018. is nu aan het solliciteren. Is dan een 0 urencontract bij bijvoorbeeld een uitzendbureau voldoende om te mogen rekenen als een flexwerker?
Strik formeel gaat het om de situatie op datum bindend aanbod. Is er dan een vast dienstverband, dan mag je daar mee rekenen. Staat op de werkgeversverklaring dat men voornemens is het dienstverband te beëindigen, dan word je een flexwerker. Het hebben van een 0 urencontract is dan niet eens per sé nodig. Het inkomen is dan het gemiddelde van laatste 3 kalenderjaren.
Sommige aanbieders hanteren zelf strengere eisen zoals: zeker moeten zijn dat er inkomen blijft, of dat gemiddelde niet hoger mag zijn huidige inkomen. En daar kun je dan in de problemen komen als je klant een 0 urencontract aantoont.
Er zijn werkgevers die per sé geen overwerk of onregelmatigheid op de werkgeversverklaring wensen te vermelden. Kan dan toch met aantonen van salarisstroken gebruik hiervan gemaakt kunnen worden?
Als je een oversluiter hebt, kies dan voor de MUNT overstap hypotheek. Inkomen wordt vastgesteld o.b.v. UWV loon laatste 12 maanden. (kan ook als je bij Florius in de pilot zit met project handig).
Andere mogelijkheid is een WG-verklaring zonder vermelding van inkomen (bedragen openlaten). Op dat moment wordt je gezien als flexwerker en zou je met jaaropgaven mogen volstaan. De praktijk leert dat veel banken hier niet aan mee willen werken. Deze ‘oplossing’ staat overigens ook bij de veel gestelde vragen bij NHG.
Geen rekening gehouden met inflatie eventuele loon stijgingen komende jaren?
Bij de toetsing mag je alleen rekening houden met de inkomensstijging binnen afzienbare termijn. In de praktijk is dit binnen 6 maanden na bindend aanbod. Met verdere stijgingen mag je geen rekening houden, omdat in de periode er naartoe sprake is van overkreditering.
Middels explain zou je dit gat kunnen opvangen door eigen middelen, maar in de praktijk is deze lastig toe te passen.
Welke geldverstrekkers gaan bij aankoop woning uit van de hogere marktwaarde na verbouwing, zodat je minder eigen geld hoeft in te brengen?
Dit zijn er best wel veel. Wie het in ieder geval niet doen: Aegon, Hypotrust Elan, Munt, Reaal en Venn. Bij sommige maatschappijen moet je een marktwaarde na verbouw creëren. Het ‘trucje’ van de deurbel.
Let op: Met NHG, heb je de NHG-normen. Dat is weer een iets andere berekening.
Als de MW voor verbouwing hoger is dan de koopsom kun je dan nog wel K.K. meefinancieren?
Ja dat kan dan, mits de totale lening maar niet meer bedraagt dan 100% MW.
De meeste banken sluiten bij aankoop uit dat je ook nog financiert voor consumptieve doeleinden.
Bijv. Koopsom 100.000. MW 115.000 Koopsom + KK 110.000
In dat geval kun je 110.000 lenen (= koopsom + alle bijkomende kosten). 115.000 lenen is dan niet mogelijk. Je leent dan consumptief.
Welke hypotheekverstrekkers leggen de verantwoordelijkheid voor de opgave van het Eigen Vermogen bij de adviseur?
Munt, ING en ABN vragen geen bewijs eigen middelen op.
Er wordt aangegeven dat er maximaal € 9.000 extra gefinancierd kan worden bij een nieuwbouwwoning (na 2011). Moet dit bedrag dan besteed worden aan ebv? Of is dit ook te gebruiken voor de andere bijkomende kosten. Bij een ‘standaard’-woning mag ook maximaal € 9.000 worden gefinancierd maar dan verplicht gebruiken voor ebv. Zit er dus een verschil in?
De 9.000 is een extra leencapaciteit op het inkomen. Het maakt niet uit waar je dit geld aan besteedt.
Laatste situatie uit het webinar: De oplossing , eerst het krediet afsluiten. Is het dan niet zo dat de rente over dit krediet niet aftrekbaar is voor IB en dat het dat wel zou zijn als het gelijktijdig met de hypotheek was afgesloten?
Vanuit fiscaal oogpunt is de besteding bepalend of sprake is van een eigen woning schuld. Naar de fiscus moet je aantonen waarvoor je het geld hebt gebruikt. Alle handelingen binnen een periode van 6 maanden worden fiscaal gezien als één handeling. Fiscaal kom je er dus wel mee weg.
NB: Het moet dan wel gaan om een PL. Bij een RK is de rente nooit aftrekbaar.
Het laatste onderwerp door eerst de klant een krediet te laten afsluiten voor de KK. Mag dat dus niet tijdens het aanvraagproces van de hypotheek? Of mag dat wel als het maar voor passeren is geregeld? Wij vragen namelijk meestal pas een hypotheek aan als de klant voor ons als TP kiest.
Als duidelijk is dat de kosten koper worden geleend uit een krediet, is dat een vorm van overkreditering (je leent nl. meer dan 100% van de marktwaarde van woning). Als de hypotheekbank dit signaleert, zouden ze de hypotheek ook niet mogen verstrekken (omdat zij dan ook overkrediteren). Naar de bank moet je ‘eigen geld’ aantonen. Dit eigen geld komt uit het gesloten krediet, waarbij rekening hebt gehouden met de financiële verplichtingen.
Ik realiseer me dat dit een theoretische discussie is/lijkt. Beter is om het krediet eerst te sluiten. Zodra je weet dat de consument een woning wil gaan aankopen, maar aangeeft onvoldoende eigen middelen te hebben.
Hoe zit het met eigen geld uit eigen BV lenen? Zelfde idee als consumptief krediet?
Of je geld leent bij je BV of via een bank, dat maakt voor de regels geen verschil. Toch zien we in de praktijk dat sommige banken hier wel anders mee omgaan.
De Hypotheek Business Club is een uniek platform waar hypotheekprofessionals elkaar treffen en ervaringen en gedachten kunnen uitwisselen. Kennisoverdracht, nieuws, opleidingen en netwerken zijn enkele eigenschappen van de Club.
Alleen geregistreerde gebruikers kunnen een reactie achter laten.
