After the Break: Nieuwe NHG Voorwaarden & Normen in 2023

december 20 13:04 2022 Print dit artikel

Vorige week dinsdag 13 december verzorgde NHG de HBC Break ‘NHG Voorwaarden & Normen in 2023’. Naar aanleiding van dit webinar kwamen vele aanvullende vragen binnen van kijkers. Een aantal van die vragen, én de antwoorden, willen wij u niet onthouden.

After the Break: Nieuwe NHG Voorwaarden & Normen in 2023Tijdens het webinar brachten financieel planner Rob Bär en NHG-productmanagers Finn Grove en Marnix Scholte de kijkers snel op de hoogte van de wijzigingen die NHG in de Voorwaarden & Normen 2023 doorvoert. Webinar gemist of nog eens terugzien? Bekijk het webinar hier terug.

Naar aanleiding van dit webinar kwamen vele aanvullende vragen binnen van kijkers. Een aantal van die vragen, én de antwoorden, willen wij u niet onthouden.

 

Vraag

Antwoord

Is duokoop mogelijk? De meest actuele lijst met goedgekeurde erfpacht- en kortingsconstructies is hier te vinden.
Deze lijst wordt continue geüpdatet.
Is er inmiddels een nieuwe lijst beschikbaar van partijen die voldoen aan de criteria t.a.v. erfpacht en kortingsconstructies?  De meest actuele lijst met goedgekeurde erfpacht- en kortingsconstructies is hier te vinden.
Deze lijst wordt continue geüpdatet.
Wil je een voorbeeld geven wanneer er een vermogensrisico wordt gelopen? Erfpachtconstructie
Volle eigendom: € 300.000,-
Opstal: € 200.000,-
Grond/bloot eigendom: € 100.000,-

Waardedaling van 20%
Volle eigendom: € 240.000,-
Opstal: € 160.000,-
Grond/bloot eigendom: €   80.000,-
De consument betaalt € 100.000 bij terugkoop of afrekenen

Waardestijging van 20%
Volle eigendom: € 360.000,-
Opstal: € 240.000,-
Grond/bloot eigendom: € 120.000,-De consument betaalt € 100.000 bij terugkoop of afrekenen

In deze situatie loopt de consument en NHG wel vermogensrisico over de grond.

Voor het bepalen van de kostengrens en borgtochtprovisie geldt de waarde van de volle eigendom.

Berekening borgtocht en bepalen kostengrens wijzigen!

Er wordt met regelmaat bij landelijke organisaties, zoals Fitrex zowel een bouwkundig rapport als een taxatie opgevraagd. Is dat wel toegestaan of valt dit ook onder belangenverstrengeling? Degene die het bouwkundig rapport opmaakt, mag op geen enkele wijze direct of indirect betrokken zijn of betrokken zijn geweest bij de taxatie. Als de opdrachten tot taxatie en bouwkundige inspectie door Fitrex bij verschillende deskundigen zijn uitgezet en de rapporten ook als zodanig zijn opgemaakt, dan hoeft de tussenkomst van Fitrex geen belemmering te vormen.
Moet er dan wel opnieuw worden getaxeerd? (verbouwing kost uiteindelijk meer) Wanneer blijkt dat de kosten voor de verbouwing hoger uitvallen dan oorspronkelijk voorgenomen. Dan dient bij een aanvraag voor een aanvullend bouwdepot het taxatierapport opnieuw gedaan te worden. De reden hiervoor is dat er opnieuw een beoordeling plaats moet vinden of de waarde van de woning toereikend is voor het te verlenen bedrag.
Wanneer er sprake is van een verbeterbudget, dan kan het oude taxatierapport gebruikt worden, mits deze nog geldig is ten tijde van het uitbrengen van het bindende aanbod.
Nu is NHG mogelijk met een koopsom hoger dan NHG-grens in combinatie met een getaxeerde waarde lager of gelijk aan NHG-grens. Gaat dit veranderen in 2023? Voor het bepalen of de kostengrens van NHG van toepassing is voor een consument, bepalen we de waarde van de woning aan de hand van de volgende criteria:
Het laagste bedrag van:
– de koopsom kosten koper (exclusief roerende zaken), of;
– 97% van de koopsom vrij op naam indien de koopsom vrij op naam is, of;
– de marktwaarde vrij van huur en gebruik blijkens een taxatierapport.
Wanneer het laagste van deze 3 bedragen onder de kostengrens valt, dan blijft NHG mogelijk. Houd er wel rekening mee dat eventuele kwaliteitsverbetering en/of verduurzaming hier ook nog op van invloed kan zijn.
Deze methode wordt niet aangepast in 2023.
Mag dit ook 50% van de waarde in een desktoptaxatie zijn? (aflosvrij 50% huidige waarde) De waarde van een bestaande woning met NHG is de marktwaarde vrij van huur en gebruik (eventueel na verbouwing) blijkens een regulier taxatierapport dat is uitgebracht door tussenkomst van een gecertificeerd validatie-instituut, óf de marktwaarde vrij van huur en gebruik blijkens een desktoptaxatie.
Gaat het bij Erfpacht om gemeentelijke erfpacht of particuliere erfpacht? Op dit moment gaat het om particuliere erfpacht en nieuwe gemeentelijke constructies
Ontruimingsverklaring: hebben wij nog een een check te doen nadat men is gepasseerd (moeten wij checken of de vertrekkende partij ook daadwerkelijk ooit vertrekt)? Afhankelijk van de persoonlijke situatie van de vertrekkende partner en de marktafhankelijke omstandigheden van dat moment, is het lastig om te bepalen wat een redelijk termijn voor duurzaam vertrek is. Daarom heeft NHG hier ook geen termijn aan toegekend. Het is aan de geldverstrekker en de blijvende partner om in overleg met de vertrekkende partner te bepalen wat een redelijke termijn is. NHG zal dit dus ook verder aan deze partijen laten.
Ontruimingsverklaring: mogen dus in de (concept)akte van verdeling beide partijen (nog tijdelijk) op hetzelfde adres ingeschreven blijven staan? Als de vertrekkende geldnemer de woning pas na overdracht duurzaam kan verlaten, dan kan de
geldverstrekker deze geldnemer toch uit de hoofdelijkheid ontslaan, mits deze geldnemer een ontruimingsverklaring heeft ondertekend.
Het is dus toegestaan om bij de akte van verdeling hetzelfde woonadres voor beide partijen te hebben, mits de ontruimingsverklaring ondertekend wordt.
Klopt het dat beheernormen niet echt lager zijn geworden in 2023? De beheernormen zijn in 2023 niet aangepast. Echter de huidge stijging van prijzen en daarmee de inflatie hebben er voor gezorgd dat de woonquotes in de beheertabellen door het Nibud aangepast zijn. Omdat de methode anticyclisch is, hebben de hoge inflatiestijgingen van afgelopen jaar daar in een minder grote impact. Om er zeker van te zijn dat de lagere inkomens niet in de problemen raken is daar door het Nibud wel een stresstest op uitgevoerd.
Het effect is dat de lagere inkomens significant minder kunnen lenen in situaties waar de beheertabellen gebruikt worden. Voor de midden en hoge inkomens is het effect beperkt.

 

  Article "tagged" as:
  Categories:
Toon meer artikelen

Over de auteur

Hypotheek Business Club
Hypotheek Business Club

De Hypotheek Business Club is een uniek platform waar hypotheekprofessionals elkaar treffen en ervaringen en gedachten kunnen uitwisselen. Kennisoverdracht, nieuws, opleidingen en netwerken zijn enkele eigenschappen van de Club.

Toon meer artikelen
write a comment

0 Comments

Nog geen reacties

Je kunt de eerst zijn om de discussie te starten.

Alleen geregistreerde gebruikers kunnen een reactie achter laten.