Oké, wat ik nu schets, is geen unicum. Iemand heeft zijn hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) afgesloten toen de NHG-grens tijdelijk verhoogd was en wil nu oversluiten om van de lage rente te profiteren.
Lang kon dat eigenlijk alleen als er sprake was van woningverbetering. Je betaalt dan opnieuw de volledige 1% NHG-borgtochtprovisie over het gehele hypotheekbedrag. Maar wat als je niet een nieuwe dakkapel van plan bent te plaatsen? Dan was oversluiten met behoud van NHG tot 1 januari 2016 uitgesloten.
Hoe zat het ook alweer?
Hypotheekverstrekkers zijn altijd terughoudend geweest in het oversluiten van NHG-hypotheken, omdat ze bij een overname verantwoordelijk werden voor het dossier van de vorige hypotheekverstrekker. Op 1 november 2015 kondigde de NHG aan de voorwaarden in het belang van de klant per 1 januari 2016 af te schaffen.
Oftewel, de NHG stelde het klantbelang boven eigenbelang. Hoe? Door artikel B3, de zogenaamde € 1,- oversluiting, te introduceren.
Bijna geen enkele hypotheekverstrekker biedt deze mogelijkheid. En als ze ‘m al aanbieden, is het alleen om de SVN-starterslening over te sluiten. Niet voor een NHG-hypotheek. Op zich vind ik dit best begrijpelijk. Als nieuwe hypotheekverstrekker neem je namelijk de annuïtaire daling over en kun je dus minder aanspraak maken op de NHG-borgtocht bij default. Voor de beoordeling moeten een extra stukken worden opgevraagd en daarnaast vraagt NHG maar een beperkte toetsing. Zij hebben het dossier immers toch al in de boeken.
Maar in mijn ogen zou je dit als productmanager via pricing of enkele aanvullende voorwaarden moeten kunnen oplossen. En de NHG eist dan wel geen toetsing, maar dit wil niet zeggen dat je als nieuwe hypotheekverstrekker niet zelf zou mogen toetsen op LTI en LTV.
Ongeveer de helft van alle hypotheken heeft tussen nu en circa 5 jaar een renteherziening. De klant betaalt dan weinig tot geen oversluitkosten (die hij bij artikel B3 niet kan meefinancieren).
Een uitgelezen mogelijkheid dus om de klant tot € 2.450 te laten besparen, mits je ‘m voor de renteherziening binnenhaalt. Om nog maar te zwijgen over de commerciële potentie in de groep van tienduizenden klanten die een NHG-hypotheek hebben van € 245.000 of hoger.
Wie pakt de handschoen op?
Michel van der Sluis, directeur Fortrum consultancy, heeft een specialisatie in de bancaire- en hypothecaire sector. Hij adviseert als expert hypotheekverstrekkers op het gebied van strategie en marketing. Meer informatie: https://www.fortrum.com/
Alleen geregistreerde gebruikers kunnen een reactie achter laten.
